Présentation de BOM, 1er classement étoiles des immeubles de bureau

Présentation de BOM avec Hélène OUYANG, Dirigeante fondatrice de BOM et Muriel HAVAS Directeur Immobilier/environnement de travail de BLABLACAR .

BOM est le premier système d’évaluation des immeubles de bureaux basé sur l’expérience collaborateur. Acronyme de Because Occupants Matter, ce système de classement de 1 à 5 étoiles des bâtiments tertiaires non aménagés a deux objectifs principaux : aider les bailleurs à valoriser et optimiser leurs biens en mettant en lumière les aspects qui améliorent l’expérience des occupants : guider les entreprises dans leur quête de l’espace de travail idéal, là où chaque collaborateur pourra s’épanouir.

Lionel Cottin : Vous avez créé BOM, Because Occupants Matter en 2023. Pourquoi ce nom qui nous fait penser au mouvement Black Lives Matter, aux États-Unis. Y-a-t-il une relation ?

Hélène Ouyang : Tout à fait. C’est un système d’évaluation des immeubles de bureaux selon l’expérience occupant et l’expérience collaborateur qu’il propose. Donc, il paraissait assez logique de mettre occupant dans le titre. Et il y a un côté un peu pamphlet aussi, un peu comme Black Lives Matter d’où le titre que j’ai voulu plutôt revendicateur de quelque chose, l’idée étant de créer une sorte de mouvement dans lequel l’occupant doit être au centre de toutes les réflexions immobilières.

Lionel Cottin : L’occupant au centre comme on peut le voir dans le logo avec une figurine d’être humain au milieu du O de BOM.

Hélène Ouyang : Absolument. Une étoile qui ressemble un peu aux étoiles des hôtels ou des établissements hospitaliers et avec du coup une notion humaine qui est au centre. D’où la tête de bonhomme qui est sur l’étoile.

Lionel Cottin : Hélène, pour comprendre votre démarche, un mot sur votre parcours.

Hélène Ouyang : Je suis de formation designer. J’ai travaillé une dizaine d’années dans un cabinet de conseil en immobilier tertiaire avant de rejoindre Ubisoft en tant que directrice immobilier et expérience collaborateur. Et depuis 2020, je suis à mon compte en tant que consultante indépendante. 

Lionel Cottin : Racontez-nous la genèse du projet BOM et de BOM Score.

Hélène Ouyang : En septembre 2023, la crise immobilière était déjà assez présente et j’ai vu l’opportunité de pouvoir mieux faire valoir les intérêts des occupants face aux bailleurs puisque le rapport de force était en train, à ce moment-là, de s’inverser entre les propriétaires et les locataires en faveur des occupants. Et ce, d’une manière que je n’avais jamais vue jusqu’à présent. 

J’en ai parlé un peu autour de moi et très vite, je me suis aperçue que les personnes avec qui j’échangeais, se reconnaissaient dans la démarche. Elles m’ont présenté à d’autres personnes à intégrer au projet et par un effet boule de neige, on s’est retrouvé avec une quinzaine de directeurs workplace et de responsables immobiliers à se dire que l’on allait créer quelque chose et lui donner un nom.

Et ces personnes-là sont aujourd’hui parties prenantes dans l’élaboration d’une grille d’évaluation, avec pour mission et pour objectif de donner un élément supplémentaire à la carte d’identité d’un immeuble au même titre que la surface, le loyer ou l’emplacement qui est donc la valeur d’usage incarnée par Score, qui devient du coup une sorte de quatrième pilier.

Lionel Cottin : Alors l’équipe autour de ce projet sont des directeurs immobiliers, directeurs environnement de travail, des parrains et marraines, et des bureaux d’études aussi.

Hélène Ouyang : Absolument. Je suis vraiment très reconnaissante parce que ce sont des personnes qui chacune a dédié du temps à ce sujet. Donc, les membres fondateurs sont les personnes avec qui nous avons directement établi la grille d’évaluation. Les parrains et marraines ont accepté de donner un avis sur cette grille-là pour l’enrichir. Et nos partenaires sont des bureaux d’études techniques qui viennent aussi nous aider à élaborer des critères d’évaluation.

Et ils apportent leur expertise, leur crédibilité avec un côté extrêmement factuel dans l’exigence des critères.

Lionel Cottin : Une équipe assez solide mais après, il faut quand même une méthodologie. Alors comment vous lancez-vous dans l’histoire et avec quelle méthode ?

Hélène Ouyang : Alors il est vrai que le classement des hôtels avec des étoiles nous a fortement inspiré. Donc la démarche est à peu près similaire. On a un certain nombre de critères, une centaine à ce jour, qui sont ensuite classés en catégorie. Ce sont des familles ou des thématiques. Chacun des critères va se voir attribuer un coefficient de pondération de 1 à 3 et le tout par un algorithme donne un score sur 5 qui va être aussi facile à lire que des scores type Nutri-score, des avis Google, et cetera. 

Donc c’est vraiment quelque chose qui se veut assez simple, même si derrière, la mécanique est assez complexe.

Ce score donc, est établi sur la base d’un audit. L’audit se fait sur site dans un premier temps et ensuite, on a une partie analytique sur la base des documents que le bailleur nous fournit.

Et ce Score qui dure trois ans, est transmis soit au bailleur, soit au locataire qui a demandé l’audit dans un rapport qui va aussi inclure, en plus de ce score, des recommandations.

Lionel Cottin : 7 catégories, 100 critères et vous avez aussi opté pour quelques principes directeurs. Quels sont-ils ?

Hélène Ouyang : Alors, le point important d’abord, c’est l’objectivité. Ce que l’on veut, c’est que le bon score ne soit pas contesté pour des raisons d’interprétation. Donc, par exemple, quand on dit c’est beau ou moderne, ce sont des notions quand même assez subjectives ou peu objectives. On a essayé d’éviter cela pour les niveaux d’exigence. 

On a jusqu’à cinq niveaux par critère mais tous les critères n’ont pas cinq niveaux, donc cela va de 2 à 5. Et on a aussi des notions de bonus-malus qui sont attribués par dessus ces 100 critères. 

Tout ce qui est localisation et emplacement géographique est tenu compte dans le score. La plupart des critères sont valables de manière universelle pour des sites aussi bien situés en métropole qu’ailleurs, donc à la fois pour Paris intra-muros et pour les sites en région. 

Par contre, pour certains critères, on a dû quand même différencier les niveaux d’exigence ou les coefficients de pondération.

Et pour finir, comme les tendances évoluent et que les usages changent, surtout en ce moment, on s’est donné un rendez-vous annuel avec les membres fondateurs pour pouvoir actualiser cette grille-là de manière à ce qu’elle soit la plus proche possible de la réalité.

Lionel Cottin : Comment déterminez-vous les sept catégories ?

Hélène Ouyang : Alors, on a commencé par un travail assez intuitif. Chaque membre a posé de manière assez spontanée des critères que l’on a ensuite rangés par catégories. L’idée, c’était de ne pas faire forcément 52 catégories, mais pas non plus 2. Donc on est tombés d’accord sur un chiffre 7 assez raisonnable. Parmi ces 7, la catégorie qui comporte le plus de critères à ce jour, c’est architecture dans lequel on a bien sûr tout ce qui est structurel, mais aussi la qualité des équipements, l’acoustique, la luminosité, des choses comme ça.

La deuxième catégorie, c’est l’aménagement, tout ce qui est lié à la facilité de pouvoir faire du sustaining et pouvoir mettre un peu sa propre touche quand on arrive sur un bâtiment neuf non aménagé. 

Ensuite, on va avoir les services. Et en tout, cela représente à peu près une centaine de critères, sachant que tous ont la même importance au moment où on donne le score.

Lionel Cottin : Le BOM Score s’applique-t-il que sur des immeubles neufs non aménagés ?

Hélène Ouyang : Il s’applique plutôt sur un immeuble vacant, donc un immeuble libre.

On ne cote pas l’aménagement, c’est-à-dire le mobilier, les agencements, le cloisonnement, et cetera. On cote le potentiel d’un bâtiment à accueillir l’expérience collaborateur qu’une entreprise X souhaite y mettre.

Lionel Cottin : Donc immeuble vacant non aménagé mais de n’importe quelle typologie ?

Hélène Ouyang : Oui, tout à fait. Et c’est en cela que ce projet rejoint un peu le contexte actuel. Parce que l’on sait que les bailleurs ont un peu plus de difficulté à louer qu’avant. D’où aussi cette initiative qui a pour objectif d’aider des locataires à trouver un immeuble qui leur corresponde, mais aussi à aider les bailleurs à pouvoir mieux valoriser des sites en ayant du coup la valeur d’usage.

Lionel Cottin : Les bailleurs font-ils partie de la démarche ?

Hélène Ouyang : Absolument. Il y en a certains qui ont été consultés et on va dans la suite du projet justement travailler main dans la main avec eux pour essayer de qualifier encore mieux ces grilles-là.

Lionel Cottin : Quelles ont été les difficultés dans ce processus de création de ce Bom Score. Est-ce qu’il y a eu des débats ou des interrogations sur certains critères ?

Hélène Ouyang : Tout à fait parce que l’on est tous dans des bâtiments différents. On a tous une expérience différente et des attentes différentes. Et il a fallu justement conjuguer et combiner l’ensemble de ces différents critères, province-Paris ou même haussmannien-neuf. Il y a toutes ces différences qui nous ont poussées à la réflexion et à des débats qui nous ont permis effectivement d’adopter différents niveaux sur un seul et même critère par exemple.

Et d’avoir cette possibilité de pondération en fonction de la localisation, du type de bâtiment, mais aussi des attentes par exemple qui peuvent être elles-aussi différentes.

Lionel Cottin : Ça paraît effectivement complexe à comparer. Avez-vous testé votre grille d’évaluation et cela fonctionne-t-il ?

Hélène Ouyang : Alors justement, les membres fondateurs qui ont créé la grille sont à peu près d’accord sur l’objet dans sa version première. L’idée maintenant, c’est d’aller sur le marché pour aller tester ces critères-là. Et aujourd’hui, on sait que c’est assez rare d’avoir un locataire qui va chercher à la fois de l’haussmanien et une tour.

Normalement, le locataire a déjà une idée de ce qu’il veut avoir, même si la localisation n’est pas extrêmement précise. Donc le travail qui va être mené à partir de maintenant, est de se donner quelques mois pour aller tester une dizaine d’immeubles différents et de discuter avec les bailleurs sur la base de ces critères et de leurs exigences pour savoir si on est bien calibré et si on n’est pas en train de comparer des choses trop disparates.

Ou si, au bout de quatre immeubles audités, toutes les notes sortent au dessus de quatre et demi, c’est que l’on n’a peut-être pas été assez dur ou trop indulgent. Ou si, par ailleurs, toutes les notes sont en dessous de trois, c’est peut être que l’on a été trop difficile. Donc on a besoin de réajuster et d’entendre aussi le point de vue des bailleurs sur ce qui aujourd’hui, n’a été fait qu’avec des preneurs.

Lionel Cottin : Quelles sont les prochaines étapes et à quel horizon pour le premier immeuble Bom Scoré ?

Hélène Ouyang : On a un site Bom Score pour notamment permettre un pré-audit pour celles et ceux qui seraient déjà intéressés par la solution. Et on va rentrer courant mars dans deux mois de test. C’est là où, si parmi les gens qui nous écoutent, vous avez un bâtiment et que vous avez envie de faire auditer votre site, vous pouvez nous joindre directement sur notre site ou en me contactant sur LinkedIn directement.

On se donne une douzaine d’immeubles pour pouvoir éprouver cette grille-là et par la suite, on va se revoir avec les membres fondateurs et éventuellement les DET pour faire la version finale. Donc ce sera forcément un petit peu réadapté suite au test et en juin, on aura une solution opérationnelle et on pourra lancer officiellement le service Bom, sachant que l’on va laisser 2024 se dérouler avec les audits et courant 2025, on a d’autres aventures qui nous attendent.

On a aussi une ambition d’être certifié par le Cofrac (qui évalue la compétence et l’impartialité des laboratoires et des organismes de certification ou d’inspection). C’est l’organisme de l’Etat qui certifie des certificateurs. Cela nous donnerait une casquette un peu plus officielle. Et les bailleurs qui feront un pré-audit au mois de juin pourront avoir un immeuble en sortir de terre normalement bien placé en termes de score.

Cela sera la première génération de ces immeubles pré-audités.

Propos recueillis par Lionel Cottin, Directeur de la Rédaction d’ANews Workwell.