IMMOBILIER - ENVIRONNEMENT DE TRAVAIL

Bureau opéré vs Coworking vs Bail traditionnel

Éloge du bureau opéré par Stéphane ADNET, Directeur Général d’INSITU Groupe, spécialiste de ces nouveaux espaces de travail, de l’idée à l’usage.

Après la chute de Wework, tour d’horizon de la santé du marché du coworking et coûts comparés entre bail classique et bureau opéré. 

Lionel Cottin : Est-ce que l’on doit s’inquiéter pour le marché du coworking ?

Stéphane Adnet : Le marché du coworking se porte très bien. La santé financière de WeWork n’est pas à l’image de la santé financière du secteur du coworking dans le monde et en France. WeWork n’allait pas très bien en 2019 avant le Covid et a raté son introduction en Bourse. De plus et vous le savez, son dirigeant (Adam Neumann) assez charismatique pour le moins, un peu fantasque, a réussi à convaincre des banques alors que le modèle économique ne le justifiait pas.

S’il a été un acteur qui a contribué au développement du coworking dans le monde, en Europe, en France et à Paris notamment, WeWork se porte moins bien. Mais le marché lui-même est plutôt plutôt florissant sur un marché immobilier qui connaît des difficultés et le marché du bureau flexible est la niche florissante du marché immobilier.

De janvier à septembre 2023, selon les données Immostat, sur près de 600 000 mètres carrés de demande placée, il y a eu 126 000 mètres carrés de bureaux flexibles, donc plus de 20 %, avec 82 000 mètres carrés en coworking et 40 000 mètres carrés en bureau opéré. Ce qui est quand même assez assez dynamique.

Et si on regarde ensuite sur les 30 premiers acteurs du marché du coworking en France, selon les données d’Ubiqdata en décembre, on retrouve en deuxième place, Wework avec 130 000 mètres carrés sur la France, essentiellement sur Paris. Et le bureau opéré connaît également un essor fulgurant.

Lionel Cottin : Quelle est la différence entre le bureau opéré et le coworking ?

Stéphane Adnet : Je vais faire très simple : pour le coworking, on vend un prix au poste de travail. Pour le bureau opéré, on vend à un prix au mètre carré hors taxe par an. Avec, dans le bureau opéré, la capacité pour les opérateurs de répondre étroitement à un cahier des charges précis et de faire vraiment du sur-mesure par rapport à la demande du client.

Que l’on soit sur 50 ou 15  000 mètres carrés, c’est la même chose. Donc, sur le bureau opéré, il y a une customisation, une appartenance plus forte à l’entreprise qui se traduit dans les codes de l’aménagement.

Lionel Cottin : On peut plus facilement imprimer sa marque !

Stéphane Adnet : Oui. Le bureau opéré, le coworking et toutes les surfaces flexibles, connaîssent une croissance très très forte avec 46 % de plus de mètres carrés entre 2022 et 2023, ce qui est gigantesque.

Nous sommes clairement sur un marché de pénurie d’offre et non pas de demande.

Par exemple, la ville de Toulouse qui est N°1 dans le Baromètre d’Arthur Loyd sur l’attractivité des métropoles et des grandes agglomérations, sur la partie immobilier tertiaire, c’est là où le bât blesse. Il n’y a pas d’offre ou pas beaucoup. Donc les acteurs des bureaux grossissent mais ils grossiraient encore plus rapidement s’il y avait plus de mètres carrés disponibles.

Lionel Cottin : Sur ce marché du bureau opéré, vous êtes numéro deux en France. Toujours en forte croissance ?

Stéphane Adnet : Oui, en forte croissance. Sur 60 000 mètres carrés de surface opéré aujourd’hui, on a gagné 20 000 mètres carrés l’année dernière. Et on anticipe de 30 à 40 000 mètres carrés de plus dans les deux, trois ou quatre années à venir. Donc c’est un marché super dynamique.

Lionel Cottin : Alors quels sont les atouts du bureau opéré ? Les coûts ?

Stéphane Adnet : Je vais essayer d’être pédagogue : l’IDET fait paraître chaque année ces “Buzzy Ratios“. En moyenne, les environnements de travail ont coûté environ 732 euros par m². Donc 732 € hors taxes le mètre carré par an en bail classique, c’est le coût immobilier moyen, moyenne nationale. (13 658 euros par poste et 12 726 euros par collaborateur)

Et ce, hors amortissement des investissements liés à l’aménagement d’espaces et au mobilier de bureau. Et 815 euros par m² en location bail classique en incluant des amortissements, des investissements immobiliers, aménagements d’intérieur et mobilier de bureau. Et dans ce bail classique, il y a deux postes de charges présents qui sont totalement absents en bureau opéré, qui sont d’un côté, les services archivage et déménagement, et de l’autre, les déplacements et voyages, flotte automobile, impressions et téléphonie mobile. Ça, ça n’apparaît pas en bureau opéré.

Si on fait une tentative de comparaison en utilisant des chiffres qui sont des moyennes en région – malheureusement, l’IDET ne fait pas une moyenne en région et versus Paris et fait une moyenne nationale – la grosse différence est que le loyer varie en fonction de chaque ville, en France et à Paris, en fonction des arrondissements. Donc c’est vraiment une variable d’ajustement très importante.

Donc pour la location formule bail classique sur le périmètre d’un contrat de prestations de services de bureau opéré, le coût moyen en bail classique est de 520 €, et la prestation Insitu est de 499 €.

Donc, au delà de l’effet marketing, on est en dessous de 500 € en moyenne sur un engagement de trois ans. Si on va au-delà de quatre ou cinq ans, voire sur un engagement de neuf ans comme certains de nos clients en bureau opéré, nous sommes sur une baisse du coût immobilier entre moins 5 et moins 10 %, ce qui est quand même tout à fait significatif et qui est un des avantages et un des arguments qui font passer des clients d’un bail classique à un contrat de prestations de service en bureau opéré.

Et vous avez des charges en plus qui sont des charges de service du bureau opéré lui même – le café, la salle de repos, les vélos électriques, la digitalisation des espaces, le wellness ou fitness center, etc, qui, en tout cas chez Insitu, existent systématiquement et sont intégrées au coût.

Le deuxième coût en plus, c’est la mission de design. Et ça, c’est inclus dans le bureau opéré. Lorsqu’on fait une offre, même sur plusieurs milliers de mètres carrés, nous produisons systématiquement un espace planning 2D, 3D et il y a des allers retours ensuite avec le client.

Donc on est sur des gains directs tout à fait intéressants. Et l’IDET a annoncé dans un fascicule l’été dernier que le bureau opéré représentait une économie substance financière.

Et nous faisons systématiquement une comparaison exacte, en fonction de la zone géographique, du bâtiment choisi, entre un coût à bail classique et une prestation de service de bureau opéré.

Lionel Cottin : Systématiquement quand on vient vous voir ?

Stéphane Adnet : À chaque fois, et notamment parce que nous sommes un spécialiste du bâtiment mono-utilisateur, mono-client. Donc, c’est une demande très récurrente de la part de nos prospects de pouvoir justement faire la comparaison entre les deux et d’identifier où sont les gains. Alors, au-delà des gains directs que j’évoquais tout à l’heure, de moins 5 à moins de 10 %, il y a aussi des gains financiers indirects.

Je ne vais pas tous les citer, mais il n’y a pas, par exemple pour le bureau opéré, de coûts de brokerage. Le coût du broker est assumé par l’opérateur et la gestion des factures est évidemment à un coût beaucoup plus allégé. Parce qu’il n’y a que quatre factures par an de l’opérateur versus une trentaine de fournisseurs différents avec X factures par an.

Et évidemment, tout passe en OPEX et il n’y a plus de CAPEX. On n’a plus besoin de s’endetter pour acheter le mobilier et financer des aménagements intérieurs puisque c’est l’opérateur qui l’a fait. Et cerise sur le gâteau, à la fin du bail, le coût des remises en état du bâtiment relève de celui qui a le bail, c’est-à-dire l’opérateur.

Donc c’est un coût qui n’existe plus pour le client.

Lionel Cottin : Et dans le cadre de ce contrat-là, on bénéficie de la qualité du service et de toutes les prestations qui sont aussi offertes et que l’on ne pourrait pas forcément se payer ou avoir dans un bail classique.

Stéphane Adnet : En effet. Là, je m’exprime ce soir sur vraiment l’argument financier d’économie qui est l’argument majeur. Mais il y a tout de même dans le bureau opéré une qualité de service inégalée par rapport à une prise à bail classique. C’est aussi cette prestation de service qu’attendent nos clients et évidemment la flexibilité, la souplesse contractuelle puisque le client n’est plus obligé de s’engager sur un bail classique de trois, six, neuf. S’il le souhaite, il ne s’engage que sur six mois ou que sur un an ou deux.

Lionel Cottin : Quel est l’impact du décret tertiaire dans le cadre du bureau opéré ?

Nos clients et leurs salariés réclament deux choses sur l’emplacement géographique de leur immobilier, l’accès à la mobilité et le respect de l’environnement. Donc, par le choix de nos clients et par le choix des bâtiments que l’on prend à bail, nous sommes guidés notamment par la capacité du bâtiment à être écoresponsable, moins énergivore et exemplaire sur la construction en elle-même.

Mais même si ce n’est pas un bâtiment neuf, on se retrouve dans des situations où, parce qu’il y a, faute d’investisseurs, une pénurie d’immeubles neufs, nous sommes aussi contraint d’imaginer des solutions dans des bureaux rénovés dans lesquels les bailleurs mettent au pot pour aménager et rénover de façon la plus exemplaire possible…

Propos recueillis par Lionel Cottin, Directeur de la Rédaction d’ANews Workwell.

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