Retex d’Oubay CHURBAJI, Directeur Général Grands Comptes – Immobilier d’Entreprise du Groupe d’ALTAREA COGEDIM et Olivier MEGE, CEO & fondateur de RQR, Real Quality Rating SAS.
Comment identifier les nouveaux types d’indicateurs de performance pour évaluer un immeuble ou un portefeuille immobilier – Flexibilité, localisation, efficacité horizontale et verticale VS Durabilité, connectivité indoor, cybersécurité de l’immeuble (GTB & GTC), consommation et émission de gaz à effet de serre, santé, bien-être et sécurité dans l’immeuble.
Comment intégrer la dimension de durabilité dans une évaluation financière, en élicitant toutes les caractéristiques qui permettent de la définir et calculer son poids dans le rating ? Et comment construire une valeur durable qui pèse sur l’évaluation financière ?
Comment remplacer les valeurs de pricing (valeur spot court-termiste) qui prévalent aujourd’hui avec les pondérations et préférences identifiées de valeur durable ? Et faire de l’immeuble un Potentiel Green Premium, un potentiel de réversion positif ?
Sur quelles certifications s’appuyer dans la valorisation ?
Quelles actions mener à destination des collaborateurs en termes de RSE, d’attractivité, d’agilité et de réassurance pour convaincre ses salariés de revenir au bureau ? Et ces salariés, sont-ils plus sensibles aux relations de travail qu’à la qualité de l’immeuble ?
Comment gérer encore la flexibilité des plateaux et évaluer le nouvel indicateur dit de taux de présence ( 31% de réduction de surface sur les grandes transactions en île de France – taux de présence de 10% le vendredi dans certains groupes ) ?
Autant de questions que de réponses dans ce rendez-vous dense et remarquable notamment avec l’étude RQR « How is the sector measuring up on ESG ? commentée par Olivier MEGE.
Extrait de l’étude :
How real estate participants perceive value in office assets factored into the value assessment of assets in the sector :
Traditional sustainability
Built structure 30 %
- 1. Durability
- 2. Sustainability
- 3. Risk prevention
- 4. Aesthetics
Workspace 30 %
- 1. Connectivity
- 2. Well-being
- 3. Efficiency
- 4. Convenience
Location 40%
- 1. Access to the building
- 2. Neighbourhood
- 3. Immediate environment
Sustainable development
Environmental utility 19%
- 1. Energy and GHG
- 2. Environment and climate
- 3. Sustainable mobility
- 4. Circular economy
- 5. Control and compliance
Social utility 28 %
- 1. Healthcare and safety
- 2. Wellness
- 3. Inclusion and diversity
Economic utility 51%
- 1. Brand equity
- 2. Connectivity
- 3. Territorial inclusion
- 4. Risk management
- 5. Adaptation capacity
- 6. Space efficiency
… Pour évaluer pleinement la valeur de marché et la valeur à long terme de tout actif immobilier, nous devons comprendre les déterminants de la perception de la valeur de tous les acteurs du marché immobilier – les investisseurs, les locataires, les gestionnaires d’actifs, les occupants et agents tiers, entre autres, en termes de caractéristiques ou de critères qu’ils attendent d’un bâtiment. Autrement dit : qu’attend un investisseur d’un actif avant d’y allouer du capital ? Qu’est-ce qui convaincra un locataire de louer un espace ?
Ces dernières années, l’importance du suivi de ces préférences s’est encore accrue du fait de l’évolution rapide des attentes économiques, sociales et environnementales de ces acteurs. Le secteur immobilier opère désormais dans un monde où l’obsolescence des actifs progresse plus vite que la vétusté. Cela signifie que les professionnels de l’investissement éthique ont besoin de cadres et d’outils pour évaluer la position des propriétés sur le marché et le potentiel d’amélioration afin d’éviter de se retrouver avec des actifs bloqués ou un capital mal alloué.
Le concept étroit de durabilité, en tant qu’enjeu environnemental, est classé globalement par les répondants comme le huitième facteur le plus important dans la détermination de la valeur des actifs de bureaux. L’emplacement d’un immeuble de bureaux occupe la place la plus importante (40 %) dans la perception de la valeur totale, suivi de l’espace de travail et de la structure de l’immeuble (respectivement 30 %). Les répondants considèrent que la structure d’un bâtiment est un déterminant important dans l’évaluation de la valeur marchande d’un actif et la durabilité est le deuxième facteur le plus important dans cette catégorie.
Compte tenu des projections du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC), il est surprenant que la durabilité ne figure pas parmi les priorités des professionnels de l’immobilier.
Dans l’étude de RQR, les facteurs économiques sont évalués par les professionnels de l’immobilier comme étant presque deux fois plus importants que les facteurs sociaux ou environnementaux dans leur perception de la valeur marchande d’un actif de bureaux.
De nombreux investisseurs évitent de dépenser dans des domaines qui ne sont pas des générateurs de revenus évidents, s’appuyant principalement sur les mouvements du marché pour générer des rendements. En revanche, la pression sur les grandes entreprises émanant du grand public via les marchés boursiers et/ou de consommation semble efficace pour inciter les utilisateurs à accorder plus de poids aux thèmes de responsabilité sociale.
Étonnamment, alors que la durabilité devrait être une plus grande préoccupation pour les jeunes générations que pour les baby-boomers, les cadres supérieurs ont tendance à surpondérer l’importance de la durabilité tandis que les autres générations sont neutres à sous-estimer son importance. Une question légitime est de savoir si les cohortes plus jeunes aligneront leurs opinions sur celles de leurs collègues plus âgés ou si leurs préférences actuelles sont un bon prédicteur de leur avenir en tant que décideurs.
Changer les perceptions
Depuis quelques années, la prise de conscience de l’importance du développement durable dans l’immobilier s’est accrue. Et cela est confirmé par l’analyse de notre track record de trois ans sur le marché des bureaux en Europe : les répondants à l’étude du RQR accordent une plus grande valeur à la durabilité dans le temps, tant en 2019 (sur 2018) qu’en 2020 (sur 2019).
De même, l’importance accordée à la structure du bâtiment au détriment de la localisation a continuellement augmenté dans la période. Il semble même avoir accéléré en 2020. Bien qu’il soit trop tôt pour tirer des conclusions claires, il est tentant de rapporter cette évolution au récent confinement qui a imposé des opérations à distance, ce qui suppose l’affaiblissement de l’ancrage géographique-travail.
De nouveaux thèmes gagnent également du terrain. Par exemple, les répondants reconnaissent la capacité des bâtiments à contribuer à la communauté locale. Traditionnellement, les investisseurs considéraient les bâtiments comme un simple moyen de tirer un profit économique de l’économie locale et des communautés environnantes. Cela change progressivement, parallèlement à la prise de conscience croissante de la durabilité dans son sens le plus large. Une nouvelle race d’investisseurs a émergé, de plus en plus préoccupés par la contribution de leurs investissements à la société…
Propos recueillis par Lionel Cottin, Directeur de la rédaction ANews Workwell – Agora Médias
Altarea est leader indépendant de l’investissement et du développement immobilier notamment dans les grands projets mixtes avec l’acquisition en deux temps (60% au T1 2022 et 40% au T1 2024) du groupe Primonial et la création de deux joint-ventures détenues à 51% par Altarea et 49% par Crédit Agricole ( Assurances sur les Retail parks et les Infrastructures de gares – Accélération de la stratégie d’Altarea en matière d’asset management de commerce.)
Le groupe couvre l’ensemble des classes d’actifs immobiliers (logement, commerce, bureau, logistique, hôtellerie, résidences services…) et possède les marques : Altarea Commerce, Altarea Entreprise, Cogedim, Cogedim Club, Pitch Immo, Histoire & Patrimoine, Altarea Solutions & Services, Sévérini Pierres & Loisirs.
Real Quality Rating SAS (RQR) est l’agence de notation des biens immobiliers d’investissements. L’échelle de notation va du E au AAA. Le AAA représentant la meilleure qualité dans une métropole. La notation RQR comprend celle de la qualité intégrale, du développement durable, et de la résilience pour des actifs immobiliers singuliers ou des portefeuilles immobiliers. La notation RQR couvre en Europe le secteur du bureau, de la logistique et du retail. »
